İş yeri kira sözleşmelerinde ertelenen maddeler yürürlüğe giriyor

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri Yasa Koyucu tarafından 6353 sayılı Kanunla sekiz yıl süre ile ertelenmişti. Ertelenen hükümlerin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe gireceğini belirten Kırçıl Hukuk Bürosu Kurucu ve Yöneticisi Av. Burcu Kırçıl, 01.07.2020 tarihine kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinin faydalı olacağını söyledi.  

Yeni düzenlemeler henüz yürürlük kazanmamış olduğundan iş yerlerine dair kira sözleşmesi ilişkilerinde bu döneme kadar genel olarak sözleşme serbestisi ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde hareket edilmekte olduğunu açıklayan Av. Burcu Kırçıl, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü düzenlemelerin geçerli olacağını belirtti. Av. Burcu Kırçıl, işyeri kira sözleşmelerinin ertelenen maddelerinin yürürlüğe girmesinin etkilerini şöyle açıkladı:

Etkisi nasıl olacak?

- Kira ilişkisinin devri: 1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlük kazanan 323. madde ile işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredemeyecektir. Öte yandan kiraya veren ise haklı bir sebebi olmadıkça devir talebini reddedemeyecektir. Bununla birlikte, sözleşmesini devreden kiracı, kira sözleşmesinin ihlalinden doğacak borçlardan iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur.

- Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: Yürürlüğe girecek 325. madde ile kiracının henüz sözleşme süresi bitmeden ya da kanunda belirlenen fesih sürelerine uymadan kiralananı geri vermesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir.

- Olağanüstü fesih hakkı: Yürürlük kazanan 331. Madde hükmü; sözleşmenin icrasını kendisi için çekilemez hale getiren nedenlerin varlığı halinde taraflardan birinin diğerine tazminat vermek koşulu ile kira sözleşmesinin bitmesinden evvel onu feshedilmesini mümkün hale gelmiştir. Önem arz eden husus, bu maddenin derhal fesih hakkı vermiyor olmasıdır. Olağanüstü fesih halinde oluşacak zararın tazmini hâkimin takdiri ile belirlenecektir.

- Bağlantılı sözleşme yasağı: Uygulamada kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi için kiracıya kendisine hiçbir yarar sağlamayacak olan bir borcu dayattığı görülebilmektedir. İlgili madde bu gibi durumlarda sözleşmede zayıf olan kiracıyı korumakta ve kiraya veren tarafından dayatılan ve kiracıyı olağanüstü bir yükümlülük altına koyan bağlantılı sözleşmeyi hükümsüz saymakta fakat kira ilişkisini ayakta tutmaktadır. Bağlantılı sözleşme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bu maddenin uygulanması mümkün olmayacaktır.

- Kiracının güvence vermesi: 1 Temmuz itibarıyla yürürlüğe girecek olan 342. madde ile kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli kadar güvence bedeli (depozito) talep edebilecektir. Buna ek olarak yeni maddenin yürürlüğe girmesi ile güvence bedelinin doğrudan kiraya verene ödenmesine ilişkin uygulama ortadan kalkacaktır. Taraflar güvence bedelinin para olarak ödenmesini kararlaştırmış ise kiracı, kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek şartı ile parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracaktır. Güvence bedelinin kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde ise söz konusu kıymetli evrak kiracı tarafından aynı şartlar ile bankaya depo edilecektir.

- Kiracı aleyhine değişiklik yasağı: Yürürlük kazanan yeni düzenleme ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde ile sözleşmedeki zayıf taraf olduğu kabul edilen kiracı, kiraya verene karşı korunmak istenmiştir.

- Kira bedelinin belirlenmesi: Yürürlüğe girecek olan 344. Madde; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir düzenleme getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu öncesinde kira bedelinin belirlenmesine dair bir düzenleme bulunmadığından bu konu uygulamada çok fazla ihtilaf yaratmaktaydı. Yeni düzenlemeyle taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir anlaşma yapmamış ise kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Şayet bir anlaşma yapılmış ise bunun geçerliliği bir önceki yılın ÜFE’deki artış oranını aşmamasına bağlıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yılda bir yenilenen sözleşmelerde anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan sonrası için uygulanacak yeni kira bedeli ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından belirlenecektir.

- Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: Yürürlüğe girecek 346. madde ile kiracıya kira bedeli ve temizlik – aidat bakım gideri gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.

- Dava sebeplerinin sınırlılığı: 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 354. Madde, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmeyeceğini düzenlemiştir. Bu madde ile kiracının kanunda belirlenen nedenler dışında tahliye edilmesine imkân tanınmamış, tahliye nedenlerinin sözleşme ile çeşitlendirilmesinin önü kapanmıştır. Bu düzenlemenin amacı da kiracının korunması düşüncesinden kaynaklanmaktadır.

Sonuç olarak; yazımızda da kısaca değindiğimiz Türk Borçlar Kanunu’nun kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarına ilişkin hükümleri yeni bir erteleme olmaması halinde 01.07.2020 tarihinde yürürlük kazanacaktır. İlgili maddelerin sözleşme serbestisine sınırlamalar getirmesi ve bazı noktalarda yerleşik Yargıtay uygulamalarının önüne geçmesi nedeniyle uygulamada ihtilafa yol açacağı muhtemeldir. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesi tarafı olacak kişilerin yürürlük kazanan yeni hükümler çerçevesinde müzakere sürecini yürütmeleri son derece önemlidir.

Av. Burcu Kırçıl Kimdir?

Av. Burcu KIRÇIL, mesleki faaliyetlerine Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olduğu 2002 yılında başlamıştır. Uygulamada edindiği tecrübeler doğrultusunda 2007 yılında kendi hukuk bürosunu kuran Av. Kırçıl, 2015 yılında münferiden yetkilisi olduğu “CallACT” isimli çağrı merkezi şirketini kurarak Türkiye’nin önde gelen banka ve şirketleri de dâhil olmak üzere birçok farklı alanda faaliyet gösteren müvekkillerine dava, danışmanlık ve icra alanlarında hizmet vermektedir. 17 yılı aşkın süredir devam ettiği avukatlık mesleğinin yanı sıra “uzman arabulucu” olarak faaliyet göstermektedir.